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    合肥土地新政遭質疑 合肥國土局否認"救市"
    信息來源:中信評估  發布時間:2012-02-17
     調控威力的繼續發酵,讓整個地產市場正發生微妙變化。短短幾天,已有兩個城市因“救市嫌疑”而被推上風口浪尖。繼安徽蕪湖契稅、住房補貼政策被叫停后,“鄰居”合肥也因在2月初連續公布的三項土地新政而備受外界質疑在“救市”。

      上述政策提出需要更改用途的存量商業、工業類國有建設用地可以繞過“招拍掛”政策,直接由土地使用權人自行申請并升級改造發展商服項目。此外,對于總投資在5億元以上的大型商業項目,在地價上給予5至7折優惠。

      有媒體報道,住建部政策研究中心副主任王玨林周一表示,地方政府不應試圖調整中央政府的房地產調控政策,必須遵從中央的政策立場。

      而業內人士指出,由于合肥土地新政存在大量扶持現代服務業的背景,就算此次土地新政另一個目的是獨辟蹊徑挖掘土地財政,也未必會像蕪湖新政一樣“短命”。

      土地新政遭質疑

      合肥市政府于2月1日召開新聞發布會,專門發布市政府常務會議研究通過的《關于促進存量商業用地升級改造提高土地利用效益的意見》、《關于盤活存量用地提高土地利用效益的意見》、《關于促進工業用地集約利用的意見》等三個文件。

      根據三大土地新政資料,從2月1日起至今年年底,合肥市城市規劃區內的商業、工業、辦公、綜合等存量國有建設用地,土地使用權人可自行升級改造,發展商業、服務業項目(不含商品住宅)。

      在土地出讓金補繳方面,新政對拆除重建項目、提高容積率的在建和已建商業項目,都作了詳細說明。值得注意的是,政策對總投資在5億元以上的大型商業綜合體(不含辦公、寫字樓、商品住宅)和五星級酒店項目,按物業自持比例,在地價上給予5至7折優惠。

      盡管合肥市國土資源局局長高國忠在發布會上表示,《意見》是為了引導企業利用自有存量土地自行改造建大商業。但在這個樓市調控下草木皆兵的敏感時期,還是有業內人士提出質疑,認為這是合肥方面在2011年合肥土地市場“招拍掛”低迷的背景下,曲線暗助開發商拿地的手段。

      公開資料顯示,嚴厲調控下的合肥土地市場行情可謂“慘淡”。據機構統計,2011年合肥市經營性用地成交總額121.608億元,相比較2010年197.903億元下跌76.295億元,跌幅達38.55%,其中5月、6月和9月,經營性用地均為零成交。同時,“延期”、“低價”、“流拍”、“拍改掛”成為合肥土地市場流行詞。

      一位不愿透露姓名的業內人士坦言,在現在的行情下,土地“招拍掛”很容易出現流標的情況,合肥新政繞過招拍掛,再加上優惠折扣,客觀上是有利于土地利用率的!皬拈_發商拿地角度來說,有可能利于開發商曲線拿地。我覺得這個政策應該是地方政府希望盡快完成招商引資和增加土地財政收入的目標!

      政府否認“救市”

      盡管備受質疑,但合肥市國土資源局土地利用處的一位負責人在接受《第一財經日報》采訪時還是堅稱:此次土地新政和地產調控沒有任何關系。

      為了撇清“土地財政沖動”的嫌疑,上述負責人還對記者強調合肥土地新政出臺的目的和“土地財政”關系不大。

      “對整個房地產市場沒有太大的影響,我們主要目的是鼓勵發展現代服務業,盤活低效利用的土地,改善老城區的面貌,提高城市商業氛圍。政策主要參考了廣州以及深圳的一些做法,文件里邊很多做法深圳2009年就已經出臺了,”上述負責人說。

      據其介紹,合肥市是國家唯一的節約集約用地試點市,在城市發展更新的過程中,老城區范圍內的一些工業項目由于產能、污染、噪音包括規劃各方面的原因,不適宜在原地進行工業項目的生產,所以,要鼓勵盤活閑置、低效的工業用地。而在政府的引導下,產權使用人還被允許引入合作對象。

      一位長期在合肥從事房地產業務的業內人士也談到,合肥老城區正處于商業地產換代升級階段,期間遇到不少產權變更、拆遷成本高等多方面的問題,而最新出臺的土地新政,正是有利于老城區商業面貌改造的一種措施!霸a權單位可以自行尋找合作伙伴,按照規定對其土地上面的建筑進行升級,這樣免去了許多產權變更流程上的成本和時間!

      中國房產信息集團研究中心總經理陳嘯天亦認為,合肥土地新政在很大程度上是為了挖掘城市未來的經營概念。

      記者了解到,合肥原華僑飯店的成功改造就是通過引入銀泰百貨而順利完成的。因此,亦有當地媒體指出,合肥土地新政旨在盤活更多“華僑飯店”。
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