案例二：

某蛋糕店位于XN市EN高中對面的步行街，該步行街連接兩條主干道。2016年初，EN高中門前的主干道中間設置了隔離帶。

筆者與店主較為熟悉，在一次聊天的過程中，店主談到修建隔離帶以來生意差了很多，筆者有些詫異，因為之前一直認為該店主要是依靠學生客源，隔離帶對其影響應該不明顯，就追問原因。通過繼續交談，筆者得知除學生客源外該蛋糕店還依靠附近幾個住宅區的人流。他在開店選址時考慮到該步行街是附近住宅區前往市中心的必經之路，又臨近學校，人流量很理想。但是修建隔離帶后，嚴重影響了附近住宅區到這里的可達性，特別是開車的顧客。

此外他又談到一個因素，在住宅區新開了個菜市場，取代了附近的菜市場，對人流也有很大影響，之前每天買菜的大量人流對于這條步行街也很重要。筆者順便詢問租金和行業變動趨勢，店主介紹XN市的傳統商業中心的服裝店受到電商嚴重沖擊，有些店主轉做門檻更低的餐飲，又對現有的餐飲市場格局造成沖擊。這種行業的大調整對于不同類型的商鋪的需求影響不同。幾個月后該店面換成一家低價蓋澆飯餐館。

隨后筆者又調查了附近的超市和早餐店，店主都表示生意都受了負面影響。早餐店的營業額下降百分之十左右，超市下降約一半，原因是超市處于臨街入口位置，以前路過客流特別是大貨車司機是重要消費群體。

該案例的啟示有：第一，日常生活蘊藏了豐富的潛在素材，估價人員只要認真挖掘必然會大有收獲；第二，對于人流量這一因素，需要對其結構、分布范圍等進行深入分析；第三，可達性對人流量的影響很大，而可達性影響因素非常微妙，需要通過仔細觀察、詢問進行挖掘；第四，在一個微觀區域內，各種類型的商業門店對人流的吸引作用不同，評估時應注意這種影響；第五，估價人員需要對整個城市的經濟發展、產業變動的趨勢有所了解，以更好地把握價格；第六，未來估價大有用武之地，例如該類似案例的情況提出補償要求，只要估價行業練好內功，定有更廣闊的市場。

案例三：

在三四線城市有較多的臨街一層商業二層以上住宅的多層私房，在司法鑒定和抵押評估中經常需要對其進行評估。這種私房的租金容易獲取，但成交實例很少，一個街區甚至幾年內也難有成交實例。而網上雖然有掛牌案例，但難以了解其背后的交易動機、交易過程，因而筆者一直希望通過接觸買賣雙方了解這些信息。在XN市筆者調查過十余個店主租戶。據了解，這種私房極少出現租戶直接購買的行為，原因有以下三點：第一，資金需求量大，與租戶生意資金矛盾；第二，租戶認為租金與房東報價之間的資本化率過低，甚至不如存款利率；第三，房東出于防范未來風險，一般只愿出租不愿輕易出售。

通過調查筆者對租戶的心理有所了解，但一直沒有機會接觸到房主，難以判斷其定價思維和行為。在一個XT市的私房司法項目中，通過現場調查了解到附近近期就有多個成交案例，筆者頗感興趣。通過電話咨詢，與其中一個賣方進行了比較深入的交流。據他介紹，該處私房交易較多是因為估價對象附近有幾所學校，住宅租房需求較大，而且附近私房多為四層左右，適合綜合利用且所需資金量不是很大。筆者繼續詢問其交易過程，其掛牌價與租金之間的資本化率在百分之三左右，筆者故意說道租金售價比較低不劃算，他回應道未來租金上漲較為可觀，買方有利可圖。對于買方，據了解一般是有熟人在附近的生意人，通過熟人對這種私房的收益有比較清楚的認識。該私房成交價約為賣方掛牌價格的六七成，該賣方說自己是急需用錢才降價出售的。因此可以認為這種私房除非房主急需用錢，否則一般不會降價，而不降價基本不會成交，筆者認為通過該案例挖掘得到的信息對其他地區的私房估價也有一定的參考價值。

筆者根據實踐，提煉出的供參考的具體挖掘內容有：第一，房地產價格形成機制和過程。第二，市場參與者對房地產投資行為及報酬率的判斷標準。第三，市場參與者對房地產價格影響因數及權重的判斷標準。第四，各個行業對房地產的需求特點及行業信息。但在實際工作中，挖掘估價相關信息并不是件易事，筆者將其難點總結如下：

（一）獲取難度大

第一，一些估價相關信息難以直接獲取，必須經過詢問訪談、調查才能獲取，這也是其區別于一般的數據或資料的所在^[9-10]。

第二，很多估價相關信息涉及到個人隱私或商業機密，當事人不愿提供，搜集難度很大^[11]。例如據了解上文案例三當事人是依靠朋友、親戚關系搜集到三份真實租賃合同的，即便如此也是費盡周折，估價人員獲取真實信息的難度更是可想而知。

第三，對于一些隱含的相關信息，當事人也無法準確描述甚至沒有意識到，這需要估價人員具備敏銳的觀察力、對信息的敏感度和引導的技巧，才能挖掘出來。

（二）工作量大 

房地產價格影響因素眾多且作用機理復雜，具體而言不同因素變化導致房地產價格變動的方向、程度不同且并非一成不變；同一因素在不同地區、不同水平下的影響也不同^[1]。再加上房地產獨一無二性的特點，這意味著挖掘估價相關信息的工作量極大，任何機構都難以獨立全面覆蓋。美國的估價師業務分類很細，也從側面證明了這一點。因為每個類別的房地產如果要做精，都要投入大量時間精力進行深入挖掘研究。

（三）時效性強

估價相關信息的時效性不像價格體現在波動性上，而是體現在某個時間段能搜索到的信息案例的豐富程度。目前估價人員各自為戰的模式只能各自找到非常碎片化的信息，利用率極低。相信很多業內人士對此也會有同感，查詢某個與估價對象相似度最高的可比實例時，很可能查不到，只能用可比性差一些的案例。雖然有修正體系，但還是不可避免地影響估價結果的精度。而幾個月前甚至幾天前可能就有案例，其他機構的估價人員可能就進行過深入挖掘，因此只有行業形成合力才能充分挖掘潛在的海量信息。

針對挖掘估價相關信息的難點，筆者根據實踐經驗，對于深入挖掘估價相關信息有以下建議：

（一）估價人員層面

1、充分利用日常業務

日常業務為估價行業提供了豐富、獨有的信息來源，估價人員應利用好每一個項目，從每一個客戶收集盡可能多的資料。特別是司法鑒定和抵押業務，由于相關方配合及估價目的，當事人可能提供一些平時難以搜集到的資料。此外在與客戶打交道的過程中，估價人員應保持謙虛的心態，將其視為一個學習提高的機會，留心其對于估價對象的看法、所從事行業的相關信息以及交易過程等信息，從中去偽存真，為己所用，對其提出的正確看法應予以接受。

對于估價報告還應做到“回頭看”，特別是司法鑒定等后續實際成交的項目，應注意后續跟蹤，驗證評估思路與實際之間的差距，尋找原因，不斷提高。

2、多留心觀察實際

挖掘估價相關信息的困難性決定了一個合適的機會是可遇不可求的，特別是一些損害賠償項目，往往涉及到比較罕見的特殊狀況，例如柱子遮擋，臨時去找很可能找不到。但如果估價人員平時多注意觀察實際，就很可能在更大的時空范圍內找到與其近似的房地產。而且如果對價格影響因素挖掘到位、觸類旁通，很多棘手的問題即使沒有完全一樣的參照也能解決。這要求估價人員在生活中要有敏銳的意識，能夠捕捉到常人無法洞察的細節。

3、充分利用科技手段

以往收集估價相關信息的最大障礙是采集數據、很多數據如交易過程中的語言轉瞬即逝，難以采集。借助不斷增強的大數據技術，為突破這一瓶頸提供了可能，估價行業應充分利用科技手段提高挖掘的效果。筆者認為尤其應該重視網絡數據，特別是購房論壇、生活信息網站數據，因為其中包含對于住宅的比較、吐槽、推薦，對于商業營業狀況、租金、租約等豐富信息，有很高的參考價值。

4、充分利用日常關系 

很多估價相關信息涉及到經營收入，而準確地調查收入是世界性難題。經濟學家王小魯在研究灰色收入時，為了保證可靠性，也是采用了調查員所熟悉的親朋好友作為樣本。通過日常關系訪談得到的數據有可信度高、信息豐富、可復制性差的特點，即使在大數據時代仍然具有不可替代的重要作用。所以估價人員應該充分利用日常關系進行搜集挖掘，聚沙成塔。 

（二）估價機構層面

1、提高重視，完善制度  

目前估價相關信息的收集挖掘工作主要取決于技術人員個人的積極性和能力，且存在能力與時間錯位的現象，即技術人員因人脈資源較少導致效果不佳，而人脈資源豐富的領導往往沒時間去做。

故估價機構首先應充分認識到挖掘估價相關信息的重要性，通過一定的獎勵提高估價人員進行挖掘的積極性；其次領導及市場人員應注意利用人脈，支持估價人員進行挖掘，提高挖掘信息的質量和效率。 

2、加強培訓，提高技巧

挖掘估價相關信息需要技巧，很多估價人員比較年輕，對于社會和其他行業知識了解較少，再加上缺乏培訓指導，實際中多是簡單地通過電話咨詢掛牌案例，挖掘的質量和可靠性有待提高。

因此筆者建議：第一，加強技巧培訓，必要時設置專門崗位，提高挖掘工作的專業性和效果。第二，對于網上掛牌案例，應采取兩人及以上重復驗證，并且對其持續跟蹤，提高所挖掘信息的可靠性和可信度。

3、加強分析，以點帶面

由于估價機構人力物力資源有限，挖掘工作不能一味求多求全。因此必須對挖掘到的信息進行深入分析，解析作用機理，建立模型，從個案信息中提取普遍規律，實現以點帶面，最大化發揮挖掘成果的作用。在研究方法上應充分吸收相關行業的長處 ^[12]。

4、加強與相關行業合作

在日常工作中與估價機構有關聯的行業比較多，如拍賣公司、經紀公司等，它們都有各自獨特的信息，與其進行合作可以大大提高挖掘工作的效率^[12]。高校與科研機構也是一個重要的潛在合作對象。高校相關專業的學者也進行相關研究，其與估價人員各自具備的資源極為互補，完全可以通過合作實現雙贏。例如高校學者研究時常常需要調查問卷，其設計與發放如果能有估價人員參與將會更有針對性，而估價機構也可以通過共享數據及得到分享方法上的提高而獲益。

（三）行業協會層面

構建良好機制，實現共享共贏

不同地區同類房地產存在很大共性，其共性的估價相關信息有較強的可借鑒性。對于一些比較罕見的房地產以及參數，及整體-單套商鋪折價系數，客觀上存在這種可能，在某一地區某一時間段，估價人員無論怎樣調查都難以找到合適的案例及信息。這時其他地域的案例或信息可以提供參考，至少能提供方法和思路上的借鑒。且區別于房地產價格的波動性，部分估價相關信息具有相對穩定性，這決定了一些信息在較長時間段內都有較強的參考價值。

根據這些估價相關信息的特點再結合上文所述挖掘的難點，筆者認為某個估價人員或估價機構挖掘得到的相關信息，有必要在行業內共用，最大程度地發揮其價值，避免重復勞動節約整個行業的成本。一個經過挖掘、信息豐富的案例勝過十個粗糙的案例。

但將自己挖掘得到的相關信息分享共用有很強的正外部性，如果沒有相應的機制將外部性內部化，便會導致市場失靈。這使得估價機構之間難以自發形成共用，因此行業協會必須發揮看得見的手的作用，通過以下措施構架良好機制，克服市場失靈，實現行業的共享共贏。

第一，加強對報告質量審核，特別是案例的真實性、規范性，讓認真做好挖掘工作的機構脫穎而出，形成正向激勵效應，避免成為逆向淘汰的檸檬市場。

第二，發揮協會的組織協調作用，分配調查任務，探索建立合理的信息付費使用機制，將優秀成果轉換為經濟利益，克服市場失靈。 

第三，通過業內專家篩選評選，制定標準案例和優秀信息，為行業內共用，提高科學性和標準性，杜絕人為操作空間。

目前部分省級行業協會在此方面的舉措有很好的借鑒作用 ^[9,14] 。

未來估價將無處不在，業務范圍可能超乎現在的想象，但提供專業意見的行業價值是不變的，打鐵還需自身硬，估價行業只有練好內功才能有更大發展。希望筆者的探索為業內人士提供啟發和參考，盡快推進該項工作，在行業內形成合力，努力提升估價工作的專業性，彰顯行業價值。